Le 30 mai 2023, la première poursuite de l’OORGC s’est conclue par une reconnaissance de culpabilité des deux défendeurs, Azza Nefzaoui et Manifold PRO Management and Consulting Services Inc. (« Manifold »), visés par huit chefs d’accusation pour avoir agi sans permis à titre de gestionnaire de condominiums et de fournisseur de services de gestion, respectivement.

Les accusations ont été déposées en réponse à plusieurs plaintes de résidents d’un immeuble en copropriété de Mississauga portées au début de 2019, selon lesquelles Mme Nefzaoui avait agi à titre de gestionnaire de condominiums sans détenir de permis. Selon les résidents, Mme Nefzaoui était aussi la présidente du conseil d’administration de l’immeuble en copropriété qui, sous sa direction, avait nommé Mme Nefzaoui et son entreprise, Manifold, comme gestionnaire.

À la suite de ces plaintes, l’OORGC a lancé une enquête. Les enquêteurs ont communiqué avec Mme Nefzaoui, bon nombre de résidents et des entrepreneurs ayant effectué des travaux dans l’immeuble. Pendant trois ans, l’OORGC a exécuté quatre mandats de perquisition dans le bureau de gestion de l’immeuble et a passé en revue les comptes bancaires de Mme Nefzaoui et de Manifold.

Tout au long de l’enquête, Mme Nefzaoui a contesté le fait qu’elle avait besoin d’un permis. Elle a tenté de s’appuyer sur l’exemption permettant à certains membres d’un conseil d’administration d’offrir des services de gestion sans permis, affirmant que l’immeuble était « auto-géré ». La cour a toutefois confirmé que cette exemption s’applique seulement lorsque ces services de gestion ne sont associés à aucune rémunération.

L’OORGC a déposé des accusations identiques à quatre reprises pendant une période de trois ans

Manifold a initialement été accusée d’avoir agi à titre de fournisseur de services de gestion et d’avoir offert les services attendus d’un tel fournisseur, enfreignant ainsi les paragraphes 34(1) et 34(2) de la LSGC.

Mme Nefzaoui, en tant que seule dirigeante de Manifold, a quant à elle été accusée d’avoir enfreint le paragraphe 68(1) en ne prenant pas les mesures raisonnablement attendues pour empêcher Manifold de contrevenir à la LSGC et a été accusée en son nom personnel d’avoir assumé le rôle de gestionnaire de condominiums.

L’OORGC a continué de porter de nouvelles accusations au fil du temps, puisque les preuves montraient que les défendeurs continuaient de percevoir des paiements pour des services de gestion de condominiums malgré les accusations.

Les accusations n’ont pas dissuadé Mme Nefzaoui, qui a continué de recevoir des paiements de l’immeuble en copropriété toutes les deux semaines. Afin de mettre fin aux transferts d’argent, le directeur légal de l’OORGC a émis une ordonnance à l’égard de Mme Nefzaoui et de Manifold, leur interdisant de recevoir d’autres paiements de l’association condominiale. Les paiements ont tout de même continué d’être versés, sans interruption.

Lorsqu’il est devenu évident que Mme Nefzaoui et Manifold avaient continué de recevoir des paiements pour leurs services de gestion de condominiums, et afin d’essayer une fois de plus de protéger l’association condominiale et les résidents de l’immeuble, l’OORGC a demandé une ordonnance de la Cour supérieure de justice pour contraindre Mme Nefzaoui et Manifold de cesser d’accepter des paiements de l’immeuble et de rembourser les sommes perçues depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du directeur. L’ordonnance de la Cour supérieure de justice a été rendue. Elle a cependant été entièrement ignorée de Mme Nefzaoui et de Manifold, qui ont continué de recevoir des paiements de l’association condominiale.

Au total, Mme Nefzaoui et Manifold ont perçu 400 000 $ en paiements excédentaires.

Les défendeurs ont été reconnus coupables de tous les chefs d’accusation

En janvier 2023, un procès d’une semaine a eu lieu à la Cour des infractions provinciales de Mississauga. Le 30 mai 2023, l’honorable juge Lin a rendu sa décision : Mme Nefzaoui et Manifold ont été reconnus coupables de toutes les accusations.

L’honorable juge Lin a également constaté que Mme Nefzaoui :

• avait continué d’être rémunérée tout au long de la période d’accusation et avait même profité d’une augmentation de salaire;
• était la ressource principale pour les résidents de l’immeuble qui souhaitaient soulever un problème lié aux parties communes; et
• avait donné des directives à des entrepreneurs à titre de gestionnaire de l’immeuble.

Bien que la défense ait fourni des preuves que Mme Nefzaoui accomplissait ces tâches dans le cadre de son rôle de membre du conseil d’administration, l’honorable juge Lin a fait remarquer que Mme Nefzaoui n’a à aucun moment indiqué qu’elle n’était pas la personne responsable. Il aurait été difficile pour les résidents de reconnaître quel rôle elle jouait, entre ceux de l’employée, du membre du conseil d’administration ou de la directrice de Manifold. L’honorable juge Lin a aussi constaté que Mme Nefzaoui était consciente du nouveau système d’octroi de permis et qu’elle n’avait pris aucune mesure raisonnable pour empêcher Manifold d’enfreindre la LSGC. Finalement, la juge a conclu que Mme Nefzaoui et Manifold n’étaient pas exemptés du règlement puisqu’ils recevaient une rémunération pour leurs services.

Le 23 juin 2023, la Cour des infractions provinciales de Mississauga a rendu sa décision :

• Manifold PRO Management and Consulting Services :
  • amendes d’un total de 25 000 $ pour tous les chefs d’accusation

• Azza Nefzaoui :
  • amendes d’un total de 25 000 $ pour tous les chefs d’accusation
  • un an de probation
  • interdiction de participer à des services de gestion de condominiums pendant un an

L’OORGC a porté en appel la décision.