Ceci constitue la Partie Deux d’une série en trois parties sur les fonds de réserve.

Qu’est-ce qu’une étude de fonds de réserve?

Une étude du fonds de réserve (EFR) est un plan ou une feuille de route détaillée qui permet à la communauté condominiale d’effectuer une mise de côté suffisante dans son fonds de réserve en vue de préserver la sécurité et le bon entretien futur du bâtiment.

La loi oblige-t-elle aux études du fonds de réserve?

Oui. Le paragraphe 94 (1) de la Loi de 1998 sur les condominiums (la Loi sur les condominiums) stipule que l’association condominiale « effectue périodiquement des études afin d’établir si le montant versé au fonds de réserve et celui des contributions perçues par l’association suffisent à couvrir les coûts de réparation majeure et de remplacement prévus des parties communes et des biens de l’association. » 

Est-il possible d’embaucher n’importe quelle personne pour réaliser une étude du fonds de réserve?

Non. Une EFR doit être réalisée par une personne de la catégorie prescrite. Par exemple : un architecte, un ingénieur ou un technicien-spécialiste en ingénierie. L’article 32 du Règlement de l’Ontario 48/01 présente les restrictions supplémentaires nécessaires à assurer l’indépendance de l’expert concerné. Pour la liste complète des personnes habilitées à réaliser une EFR, voir : Article 32 du Règlement de l’Ontario 48/01.

Existe-t-il différents types d’études du fonds de réserve?

Oui. Il existe trois types d’études du fonds de réserve différents :

• Catégorie 1 : Étude complète. Elle exige du fournisseur d’EFR de procéder à une inspection matérielle de la propriété, d’examiner et de vérifier les dossiers de l’association condominiale, et de s’entretenir avec les administrateurs, les mandataires (gestionnaires de condominiums, avocats et autres) et les employés de l’association que le fournisseur juge à propos.
• Catégorie 2 : Étude à jour avec inspection sur place.
• Catégorie 3 : Étude à jour sans inspection sur place.

Ces trois catégories nécessitent un calendrier s’échelonnant sur au moins 30 ans, la durée minimale prescrite par la loi pour les projections.

Quand les études du fonds de réserve ont-elles lieu?

L’association condominiale doit mener une étude de catégorie 1 dans la première année suivant l’enregistrement de la déclaration et de la description. Par la suite, une étude de catégorie 3 doit être réalisée dans les trois ans, suivie d’une étude de catégorie 2 dans les trois ans suivant cette date. Les études de catégorie 2 et de catégorie 3 doivent ensuite être réalisées tous les trois ans, en alternance.

De quoi est constituée une étude du fonds de réserve?

Le contenu effectif de l’étude est régi en vertu de l’article 29 (paragraphes 1 à 3) du Règlement de l’Ontario 48/01.

Une étude de catégorie 1 ou de catégorie 2 doit comprendre à la fois une analyse physique et une analyse financière.L’analyse physique comprend l’examen de l’inventaire des composantes en vue de déterminer l’année réelle ou estimative de réparation ou de remplacement de chaque composante. Une étude de catégorie 3 se fonde sur la vérification des dossiers de l’association condominiale. Pour qu’il soit inclus dans l’inventaire des composantes, le coût de remplacement doit être d’au moins 500 $.