Ceci constitue la Partie Trois d’une série en trois parties sur les fonds de réserve.

Comment le montant du fonds de réserve est-il calculé?

Le montant du fonds de réserve est calculé sur la base de la durée de vie des parties communes et des biens – et – du coût prévu pour les réparer ou les remplacer.

Il peut s’agir d’un processus complexe et technique; c’est pourquoi les règlements imposent aux associations condominiales d’embaucher une personne qualifiée, bien informée des systèmes et composantes des bâtiments, pour mener les études du fonds de réserve.

De quel montant une association condominiale doit-elle disposer dans son fonds de réserve?

Lorsqu’il est question d’un fonds de réserve, il n’existe pas de « solution universelle ». Chaque immeuble en copropriété est unique en soi.

La valeur du fonds de réserve dépend de nombreux facteurs. Parmi ceux-ci figurent, par exemple, l’âge du bâtiment, la qualité de sa construction et de son entretien, le nombre de parties privatives qu’il comprend, son niveau de financement actuel et le type de composantes dont il dispose.

Quel est le degré de précision d’une étude du fonds de réserve?

Une EFR ne peut fournir qu’une estimation des coûts futurs.

En dépit d’une planification minutieuse, l’étude du fonds de réserve pourrait sous-estimer les coûts de réparation et de remplacement; par exemple, le prix de la main-d’œuvre ou des matériaux peut augmenter à l’avenir, ou l’association condominiale pourrait se heurter à des dépenses supplémentaires imprévues. 

De quelle façon les associations condominiales peuvent-elles gérer le processus du fonds de réserve?   

Assurer la gestion du processus du fonds de réserve peut s’avérer difficile. Le conseil d’administration a donc tout intérêt à travailler en étroite collaboration avec le fournisseur de services de gestion et à demander les conseils et les directives d’experts, le cas échéant.

• Les fournisseurs d’EFR expérimentés ne doivent pas seulement évaluer les composantes d’un bâtiment et fournir des projections de coûts; ils doivent également être en mesure de communiquer les résultats de l’EFR dans un langage courant, que le conseil, les employés, les mandataires et les propriétaires de parties privatives pourront comprendre.

• Les experts financiers peuvent recommander des placements adaptés pour le fonds de réserve. Ces placements doivent assurer une rentabilisation maximale tout en préservant la sécurité et la liquidité. L’article 115 de la Loi de 1998 sur les condominiums traite de la façon dont le fonds de réserve peut être placé.

• Les avocats spécialisés en droit de la copropriété peuvent aider à s’assurer que l’association condominiale respecte l’ensemble de ses obligations juridiques. Ces obligations comprennent notamment l’examen de l’étude terminée dans les 120 jours suivant sa réception et après avoir informé les propriétaires de cette étude au moyen de l’avis concernant le financement futur du fonds de réserve, que toute association doit envoyer à ses propriétaires et auditeur une fois l’EFR terminée.

Vous souhaitez en savoir plus?

Les fonds de réserve et les études du fonds de réserve ne sont pas seulement exigés par la loi : ils sont essentiels à la bonne gestion de condominiums. Cette série en trois parties constitue une bonne introduction à ces deux notions. Cependant, les conseils d’administration d’associations condominiales, les propriétaires et les gestionnaires sont invités à poser davantage de questions et à en apprendre autant que possible à ce sujet afin de tirer le meilleur parti de ces importantes mesures de protection financière.

Liens importants :

Pour en savoir plus sur les fonds de réserve et les études du fonds de réserve, veuillez consulter le site Web de l’OOSC.